成都楼市有多火？ST正源账上资金不到4000万，投资百亿做地产
证券时报 唐强
作为人造板材生产商，国栋建设(ST正源前身，600321)传统主业经营业绩并不理想，2016年11月正源房地产开发有限公司(以下简称正源地产)正式入主成为该上市公司新控股股东，次年10月上市公司更名为“正源股份”。
近年来，随着土拍和二手房价格的持续走高，成都楼市呈现出井喷态势，动辄上万人摇号抢新房的案例时有发生。新冠疫情尚未结束，成都春节后首个万人摇号楼盘已经“横空出世”，普通购房者摇中概率仅为1.45%。
证券时报·e公司记者注意到，正是在这样的背景，ST正源加快了进军房地产的步伐，现已斥资7.85亿元缴清土地变更款。3月20日，ST正源为启动百亿地产投资项目，不惜以0元对价转让项目公司49%股权，以便引进合作方推进项目融资。
花费7.85亿元变更土地用途
面对着房地产的高收益蛋糕，原本就有地产基因的ST正源自然不甘错过机会，进军地产也被视为翻身之战。
2019年10月26日，ST正源正式发布公告，该上市公司已与成都市双流区人民政府签署投资协议书，拟打造“正源国际荟”产城融合的房地产项目。同时，ST正源投资设立成都正源荟置业有限公司(以下简称正源荟置业)，实施拟投资建设的“双流·正源国际荟产城融合项目”。
需要指出的是，上述“正源国际荟”项目土地为ST正源存量土地。2017年5月，ST正源曾在其经营范围中增加“房地产开发与销售”业务；同年9月，ST正源宣布变更原来“不涉足房地产开发业务”的承诺，拟进入房地产开发业务领域。
对此，ST正源曾解释，其位于双流县黄水镇的相应土地已被规划为城市住宅、商业建设开发区，公司拟在完成土地用途变更后进行房地产开发。
ST正源相关人士对证券时报·e公司记者表示，上市公司并不是单纯做房地产开发项目，而是配合政府建设高质量的产城融合项目，还需要配套建特色商业街、会议酒店等。
据证券时报·e公司记者了解到，“正源国际荟”项目与双流机场、成都核心区紧密连接，所处位置距离成都双流国际机场约4公里、距成都天府广场约19公里、距天府新区约16公里。目前，该区域已配套建设有高铁双流西站，和邻近已运行的成都地铁3号线和10号线。
ST正源表示，以评估补差方式整合自有土地，盘活存量土地资源，有助于上市公司延伸现有产业链。
数月的等待之后，2020年2月20日，ST正源发布公告，成都市双流区规划和自然资源局向上市公司下发第一批4宗106.25亩土地的《行政决定告知书》文件，同意按照《规划条件》及《红线图》确定的规划条件进行土地使用条件调整，并签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。在变更协议签订后，作为土地用途变更的条件，正源荟置业应补缴土地价款总额为7.85亿元。
3月20日，ST正源发布公告，根据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》相关约定，ST正源应在2020年3月20日前缴清全部出让价款7.85亿元。最近公告披露，2月20日，ST正源方面已向成都市双流区规划和自然资源局缴纳了首笔土地出让价款1亿元；3月20日，正源荟置业又交纳了剩余的土地出让价款6.85亿元。ST正源表示，将根据相关规定及时办理土地使用条件调整手续，并及时披露项目后续进展情况。
青岛悦优出手助正源融资
2019年，ST正源曾表示，“正源国际荟”拟建设集特色商业街、商务办公、会议酒店及国际化住宅为一体的综合性产城融合项目，通过自有和自筹资金分期建设。经ST正源初步测算，该项目总投资金额约为100亿元，其中直接投资金额约为85亿元。
不过，证券时报·e公司记者注意到，这笔投资总额高达100亿元的地产项目对ST正源实则是一笔超级巨款，截至到2019年9月30日，该上市公司账上货币资金仅为3930.7万元，资产负债率为20.65%。面对现实，ST正源也坦言，因项目投资建设所需的资金量较大，未来，受金融市场调控、资金供需层面变动的影响，该项目可能发生因建设资金不足影响建设进度的风险。
为推进项目建设，ST正源透露，上市公司拟以自有和自筹资金投资建设该项目，以股权或债权融资方式取得项目投资建设资金。但从现实层面来看，ST正源的确是捉襟见肘，资金链承受着较大压力。
2020年3月19日，ST正源召开董事会，同意该上市公司、全资子公司正源荟置业与青岛悦优企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称青岛悦优)就投资建设“双流·正源国际荟产城融合项目”(第一批4宗106.25亩土地)通过融资、项目管理等方式展开合作。
需要指出的是，青岛悦优、ST正源、正源荟置业共同签署《合作协议》，三方约定，ST正源应向青岛悦优转让其持有的正源荟置业49%的股权，股权转让价款为0元。此外，基于为正源荟置业实现债权融资而作出的保证性安排，青岛悦优虽只持有项目公司49%股权，但可取得正源荟置业51%的表决权。
显然，ST正源之所以愿意0对价转让项目公司49%股权，无疑是寻求合作方的资金助力。
公告披露，青岛悦优或其指定主体将为正源荟置业提供不超过7.5亿元的融资款项，融资款项拟分两期发放。融资成本却并不低，ST正源指出，综合融资成本以融资款项本金为计算基数，按照15.5%/年的标准计算，融资期限为24个月；同时，截至青岛悦优投资退出日，由融资方提供合作协议约定的担保措施。
作为合作方，青岛悦优成立时间尚不足一年，2019年11月27日成立，注册资本1000万元，主营业务包括企业管理信息咨询服务、财务信息咨询服务以及自有资金股权投资等业务。进一步来看，青岛悦优控股股东珠海丰悦投资管理有限公司2019年资产总额2.66亿元，资产净额0.34亿元，净利润为168万元(财务数据未经审计)。
证券时报·e公司记者了解到，ST正源也给自己留了一条获取超额收益的后路。ST正源提到，在青岛悦优或其指定主体收妥全部融资款项本金、综合融资成本、工程咨询服务费、运营咨询服务费等费用后，由上市公司零对价回购青岛悦优届时持有的正源荟置业49%的股权。
成都房地产市场持续火爆
受新冠疫情影响，2月份全国售楼部大多处于停业状态，各大小房企销售普遍堪忧。
求生是本能，众多房企寻觅新的出货渠道，能够活下去才是真理。2月以来，恒大推出“75折”密集营销策略，掀起了全网卖房高潮。恒大是幸运的，但有更多的房企是痛苦的，更不幸倒在黎明前夜。据媒体报道，2020年以来，全国已有近百家房企破产。其中，一家地方TOP前五级别的房企就因资金紧张，无力支付前两个月工资，要求员工主动离职。
似乎成都是一个例外，当地楼市高温难降。证券时报·e公司记者注意到，2019年以来，成都土地拍卖市场竞争激烈，多个片区土拍价格楼面价刷新历史记录，甚至远高过地块周边二手房挂牌价。面粉正在贵过面包，也正是在这样的背景之下，拿地早、楼面价较低的成都新房依旧是购房者热衷追抢的目标。
2020年3月11日，成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证，本批次准售房源共360套，建面约110-122㎡，房源均价约12500元/㎡。
证券时报·e公司记者从售楼处了解到，已有超过1万人报名参与摇号购房，这也是春节后成都首个摇号人数过万的楼盘。据成都购房通计算，恒大天府半岛全部摇号人数为11129人，普通购房者摇中概率仅为1.45%。链家平台显示，该小区二手房均价为16000元/㎡。
3月19日，成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖，土地用途类型为纯住宅，起拍价5250元/㎡。据悉，龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖，最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块，溢价幅度达到124.76%。
3月24日，成都市国土资源局出让位于天府新区两宗住宅兼容商业用地，出让面积分别为50.21亩、99.63亩，地块曾于2019年因报名人数不足而流拍。经过多轮竞价，1号地最终以10658元/㎡楼面价成交，溢价率49.5%，无偿移交23%；2号地以9755.8元/㎡楼面价成交，溢价率49.4%，无偿移交23%。据媒体测算，两宗地块因无偿移交比例达到了23%，实际楼面价可能达到13000元/㎡。
从近期情况来看，成都楼市的火爆自然不言而喻，家有土地才能入场分食蛋糕。
ST正源公告的数据显示，“正源国际荟”项目土地使用条件调整后，土地用途为城镇住宅用地，计容总建筑面积下限和上限分别为7.11万㎡和10.6万平方米。若按照补缴的7.85亿元土地价款计算，“正源国际荟”项目楼面价或为10661元/㎡~7406元/㎡。
当然，ST正源0对价转让项目公司49%股权，换来的是为正源荟置业带来的7.5亿元融资款。对于ST正源而已，这笔资金已是雪中送炭，足以支付土地转让款，但ST正源要继续推进百亿地产项目，仍需要源源不断的资金投入。
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