股份有限公司(002314.SZ，以下简称“南山控股”)披露业绩快报，2019年实现营业收入72.41亿元，同比增长2.68%；净利润3.95亿元，同比下滑21.37%，主要原因系本期结算的产品毛利率下降。
南山控股于2018年吸收深圳赤湾石油基地股份有限公司后，成为国内第一家物流地产A股上市公司，至今仍以房地产业务为支撑性主业。
《中国经营报》记者发现，2016～2018年，南山控股房地产业务实现的销售额持续下滑至51亿元，毛利率亦在2019年上半年下降4%。另一方面，公司不断加大融资力度，2019年前三季度2.8亿元的财务费用就已接近2018年全年总额。2016～2019年末，南山控股的资产负债率从55.89%上升至73.09%。
2020年3月4日，南山控股方面在接受本报记者采访时表示，房地产业务的毛利率受结转项目影响有所波动；销售额则受到物业所在城市差异以及政策影响。同时，南山控股方面认为，房地产业务销售额的下滑不会对公司的整体发展造成影响，且公司重视财务风险管理，流动性相对健康。
深圳物业售罄 销售额受掣肘
2015年，中国南山开发(集团)有限公司旗下的深圳市南山房地产开发有限公司(以下简称“南山地产”)成功注入主营集成房屋业务的兄弟企业——雅致股份，雅致股份就此更名为“南山控股”，变成一家房地产开发公司。记者注意到，2015年末，南山控股方面曾称要“确保住宅开发业务成为南山控股稳定的现金输出板块。”
如今，南山控股已成为一家以仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业的企业。截至2019年上半年末，房地产开发业务占公司总营业收入的56.26%，为近5年来新低。
南山控股的主要开发区域为苏州、长沙、深圳、上海、武汉、南通等城市。2016～2018年，公司的房地产业务销售区域集中在苏州和深圳区域，其间实现的合同销售金额分别为67.5亿元、52.49亿元和 51亿元，呈现不断下滑趋势。
值得注意的是，南山控股的房地产业务却连续多年保持着高于同行的毛利率，在2017年突破50%，2019年上半年较2018年同期虽有所下降，但仍达到54.9%。
南山控股方面对记者表示，房地产业务销售额下滑主要有两个原因：一是公司销售的物业在城市分布上有所差异。具体表现是，南山控股于2016年的签约销售额包含一线城市的深圳物业，且该物业在当年基本售罄，产品均价较高，从而拉高全年销售金额。2017～2018年，公司销售的物业大致分布在二三线城市，如苏州、武汉、长沙等，整体销售均价较2016年有所回落。二是受国家房地产调控政策影响，销售去化压力增大，公司为应对市场变化，调整了项目开发节奏。
对此，记者查阅资料发现，南山控股在历年财报中披露的深圳住宅项目仅有“山语海”一个。2016年，公司实现的合同销售面积39.4万平方米，其中，“山语海”项目完成的销售面积为3.69万平方米，超过该项目可供售面积的一半。安居客数据显示，2016年深圳的平均房价为43289元/平方米，次于北京和上海。
2017年，“山语海”项目完成1.63万平方米的销售面积，且期内再无新增可售面积；2018年，“山语海”项目计容面积内的建设全部完工，并将余下的1.08万平方米全部销售完毕，至此，南山控股不再披露“山语海”项目的销售情况。
另外，南山控股所披露在深圳的唯一出租物业——南山赤湾物业，其出租率变化在近3年来为稳定状态，达80%左右。
截至2019年上半年末，南山控股累计持有待开发土地面积50.28万平方米，计容面积97.28万平方米，分布在苏州、南通、合肥、长沙、武汉这五个城市。南山控股方面对记者表示，公司对苏州市场非常有信心，后期依然会重点关注苏州及其楼市的发展。
对此，记者向南山控股了解其对深圳等珠三角区域城市的布局规划。南山控股方面称，公司密切关注粤港澳大湾区中的发展机会，并寻找合适的项目。2019年，公司先后投资了“深圳南山区招商街道赤湾西牛埔仓库区城市更新单元项目”(以下简称“赤湾西牛埔旧改项目”)以及“深圳赤湾海祥阁项目”(以下简称“海祥阁项目”)。
记者从深圳市南山区城市更新局获悉，赤湾西牛埔旧改项目分为4个地块，包括一个二类居住用地、两个公园绿地及一个教育设施用地，其中居住用地的规划容积约为12万平方米。
2019年9月，南山控股拟以自有资金约2.15亿元向深圳市海鹏锦投资发展有限公司(以下简称“海鹏锦公司”)增资并取得其50.98%股权，从而获得海鹏锦公司旗下的海祥阁项目。南山控股方面表示，海祥阁项目开发前景良好，预计将对公司财务状况和经营成果带来积极影响。
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