9月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR报4.20%，较上一次下调5基点，5年期以上LPR为4.85%，与上次持平。在分析人士看来，本次5年期报价水平不变，也就意味着房贷新下限正式确定，10月8日房贷新政正式实施时，已试点的银行加点数大概率保持稳定。另外，后续LPR仍存下行的可能，四季度政策利率有调降的空间和必要，市场针对首套房贷利率或有宽松的趋势。
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本次1年期LPR微降符合市场预期
9月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR报价，1年期LPR报4.20%，较上一次下调5基点。8月20日公布的首次LPR报价1年期LPR为4.25%。
此前，8月17日，央行宣布改革完善LPR形成机制，报价方式改为按照公开市场操作利率（中期借贷便利MLF利率）加点形成。报价频率为每月报价一次。
9月17日，承载着降息期盼的MLF操作悬念揭晓，当天2650亿元MLF到期，央行缩量续作2000亿元，但保持3.3%利率不变。江海证券资产管理投资部研究主管吉灵浩指出，在通胀、汇率、房地产调控等压力的制约下，本次MLF利率未变或是央行不想向市场传达过于宽松的货币政策信号。
值得注意的是，近期市场对于降息期盼强烈，MLF利率调降预期落空，市场将目光聚焦于9月20日出炉的LPR第二次报价。
关于1年期LPR调降的原因，吉灵浩表示，因为目前银行贷款利率直接和LPR挂钩，通过降低LPR利率来引导实体融资成本下降是最为直接也是最为有效的。中国民生银行首席研究员温彬表示，此前9月16日，央行全面降准0.5个百分点，8000亿元长期、低成本资金释放使银行负债成本下降，令银行报价点差部分缩减5个基点，进而带动资产端LPR定价走低。
苏宁金融研究院研究员陶金指出，当前银行风险偏好降低，对高风险资产存在较明显惜贷情绪，会在边际上对LPR对应的大型央企等低风险资产加大投放力度，加之此前的降准降低了银行资金成本，近期逆回购、MLF等操作也保证了银行流动性，银行有动力进行更充分的竞争。因此，即使MLF不降，LPR存在略微下降的空间。另外，房贷利率将在10月与LPR挂钩，因而在房地产调控保持严格的背景下，此次LPR下降的空间本身便是较小的。
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房贷新下限正式确定
最新一期LPR报价中， 5年期以上LPR为4.85%，与上次持平。5年以上贷款大部分是房贷，分析人士指出，5年期的LPR数据未变，表明在当前房地产市场调控背景下，通过稳定房贷利率防止房价过快上涨，不过后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。
8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。多家银行对北京商报记者表示，目前该行住房按揭贷款报价已采取LRP加点方式，其中北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。其中1个基点是0.01%。按5年期以上LPR利率为4.85%计算，首套房贷款利率应不低于5.4%；二套房不低于5.9%。
融360大数据研究院分析师李万斌指出，本次5年期报价水平不变，也就意味着10月8日房贷新政正式实施时，已试点的银行加点数大概率保持稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，9月最新报价中，5年期LPR数据为4.85%，从后续的趋势上看，存在下行的可能。原因在于全面降准政策下货币环境更加趋于宽松，这对于后续流动性的增加以及银行贷款利率下行有一定的好处。同时，当前全球市场普遍降息，包括美国实行了二次降息，这都会对中国利率的定价机制产生影响。此外，降低成本，让各地主动作为是当前的政策导向，银行贷款利率也有进一步下行的可能。
当然具体到房地产领域，虽然此类LPR利率有下行的空间，但也不排除各地在基点上依然会有小幅提高，这样就使得最终的定价利率有小幅上升。不过类似上升带来的影响预计不大，不会造成太多的负担。另外若是银行贷款额度相对充足，对于购房者办理贷款来说其实也是一个利好。
中原地产首席市场分析师张大伟表示，在全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性很小，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的轻微下调，保持平稳将是主流。后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。
他还表示，LPR的降低，对于房地产市场是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。
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四季度有空间和必要调降政策利率
关于后续货币政策走向，温彬认为四季度政策利率（MLF、TMLF）有调降的空间和必要。从外部看，随着美联储今年内两次降息，全球主要经济体央行纷纷降息并重启宽松货币政策，为我国央行降息提供了空间，而且1年期贷款基准利率为4.35%，自2015年10月至今未变，1年期MLF利率为3.3%，自2018年4月至今未变。
从内部看，目前经济存在下行压力，工业生产、投资和消费增速放缓。因此，及时、适度调降政策利率，有利于通过LPR机制直接有效降低实体经济部门融资成本，对于稳定和扩大内需，确保四季度经济运行在合理区间是非常必要的。
此外，另有分析指出，在市场关注LPR报价利率变动的同时，更应关注银行贷款应用LPR的情况。陶金表示，当前新LPR机制仅实施了一个月，尚未完全成熟，且其应用还未得到广泛落实，很多贷款合同并未执行LPR。但随着时间推移和机制日渐成熟，其应用会日趋广泛。
他指出，LPR是针对大型央企等信用条件非常好的企业，因此利率水平处于实体经济部门中的最低标准。更大量的中小微、民营企业所面临的利率水平与LPR在一定程度上是脱钩的，这些利率更多的是银行对企业客户风险的独立评估，这也是降息不能完全发挥应有效果的原因之一。不过，随着利率市场化和货币传导机制日趋通畅，信用利差将呈现稳定趋势，实体的真实利率水平与LPR之间的联系将越来越紧密。
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