2019年上半年房地产市场呈现结构性回暖势头。有迹象显示，2019年下半年房地产行业政策及融资环境将有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大。
分析人士认为，房地产市场的结构性分化将进一步凸显，有关的政策微调成为常态；美联储若降息，将引发资金面进一步宽松的市场联想。目前房地产板块估值处于低位，在行业集中度持续提升的背景下，龙头房企销售高增长将锁定业绩，其投资韧性犹在。
房地产市场结构性分化
国家统计局近日发布了2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或回落；三线城市新建商品住宅涨幅略升，二手住宅涨幅与上月相同；另外，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均与上月相同或回落。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，5月份，各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场继续保持稳定。
国家统计局数据还显示，2019年1-5月份，全国住宅投资33780亿元，增长16.3%；住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%；商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%；房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%。5月份，房地产开发景气指数为100.85，比4月份回落0.07点。
银河证券房地产行业分析师潘玮表示，5月份行业基本面景气度回落。继“金三银四”的高增速之后，5月整体销售增速下滑，预计未来房地产市场整体态势或将趋于平稳。预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳；三四线城市受前期需求透支影响，中期下行压力仍在。
聚焦龙头房企表现
今年以来，房地产板块表现不温不火。房地产（申万）指数上涨18%，在申万一级行业指数排名中游。粤泰股份(行情600393,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、大名城(行情600094,诊股)、光明地产(行情600708,诊股)、荣丰控股(行情000668,诊股)在板块中涨幅居前。
近日，市场关于美联储将降息维持经济增长的预期不断升温。另外，年初以来已有数家海外央行宣布降息，新一轮宽松周期呼之欲出。机构认为，随着经济放缓和全球货币政策转松，适当下调政策利率，配合稳杠杆政策可以更好地稳定经济和提高经济质量。
摩根士丹利近日在报告中指出，如果中国经济增长出现压力，决策者可能会采取更宽松的举措，转向更加支持房地产行业。地产股可能会随基本面而波动，但仍将强于很多其他行业。
从估值来看，银河证券统计的数据显示，截至6月下旬，房地产行业市盈率（TTM）为10.3倍，地产行业估值相对全部A股折价30.66%，较历史均值折价57.39%，处于历史低位，未来仍有较大的估值修复空间。私募机构少数派投资管理有限公司表示，市场对于房地产行业过于悲观，而低估值正是提醒入场的信号。
中银国际认为，随着行业进入调整周期，龙头房企的市占率将进一步提升。东北证券(行情000686,诊股)也表示，在今年行业整体下行周期下，头部房企依然能保持较快的销售增速，建议关注经营效率改善、资金获取能力较强的房企；而二线房企中，推荐仍能在行业下行周期保持销售增长的标的。
民生证券强调，房地产板块投资的主线逻辑有三方面：一是从政策博弈逐渐转向业绩为王；二是从规模导向逐渐转向利润导向；三是行业集中度提升的逻辑仍将延续，但速度将明显降低；近期地产融资收紧但板块并未大幅波动，显示板块估值已经见底，融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显。
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